Mieszkanie – inwestycja czy przekleństwo?

W Twoim życiu nadejdzie lub nadszedł czas decyzji o zakupie mieszkania. Decyzja może przybrać postać dwojaką – mieszkanie dla Ciebie (i Twojej rodziny) lub mieszkanie pod wynajem. W obu sytuacjach powinieneś przeanalizować tę decyzję na wskroś, może się bowiem okazać, że to wyjątkowo nietrafiona inwestycja.

Własne królestwo
Kupno lokum dla siebie często przytępia względy, o których nadwyraz mocno powinieneś pomyśleć. To jest inwestycja – tak, inwestycja. W tym przypadku inwestujesz swoje pieniądze lub co gorsza wkład własny wspomożony kredytem odcinając alternatywę zainwestowania tego kapitału gdzieś indziej. Jest to inwestycja w potencjalny spokój, że jesteś na swoim, że nie musisz wynajmować od kogoś. W Europie Zachodniej ludzie nie mają rozterek o takim zabarwieniu, duża większość zachodnich społeczeństw wynajmuje, nie inwestując w swoje mury. Czy to dobre czy złe – to nie dyskusja na ten moment; Polacy nadal chcą “mieć”. Ja też mam swój kąt i czuję się z tym dobrze.
Wróćmy jednak do charakterystyk, które powinieneś wylistować przed kupnem wymarzonego pierwszego lub kolejnego M dla siebie i ewentualnie rodziny.

Jej Wysokość płynność
Pierwsza kwestia to płynność. Oczywistym jest, że mieszkanie to głębokie mrożenie kapitału. Nie dość, że gdybyś chciał je sprzedać, to musisz się wyprowadzić, to jeszcze cykl sprzedaży lokali mieszkalnych tak jak zresztą innych nieruchomości nie trwa krótko. W zależności od atrakcyjności i ceny zabierze Ci od kilku tygodni do nawet kilku lat. Dlaczego o tym prawię? Dlatego, że decydując się na zakup mieszkania, powinieneś wybierać takie, które potencjalnie będzie łatwo sprzedać. Nie może to być lokal dla amatora, “z duszą” na poddaszu uroczej czteropiętrowej kamienicy bez windy. Nie powinien też być przy ruchliwej trasie, bo taka jednak odstrasza hałasem. Ważny jest dostęp do komunikacji miejskiej, położenie względem centrum miasta, stopień zakorkowania okolicy w godzinach szczytu, bliskość szkół i przedszkoli czy też stopień decybeli w okolicy budynku. A to tylko wycinek bodźców zewnętrznych, które zachęcają lub odstraszają statystycznego nabywcę. Do tego ważne są czynniki wewnętrzne takie jak piętro czy strony świata, na które wychodzą okna. Zdziwiony?! Nie dobrze – wiele osób nie kupi ciemnej “nory”, gdzie okna wychodzą na północ. Ważny i dla Ciebie i dla potencjalnych kupujących jest też czynsz, a raczej jego wysokość. Bardzo istotne są też opłaty dodatkowe tj. podatek od nieruchomości czy użytkowanie wieczyste. Może wydawać się to czczym gadaniem, ale przestaje takim być, gdy okazuje się że za cudowne nowe mieszkanko przyjdzie Ci płacić kilka tysięcy złotych rocznie opłaty za użytkowanie wieczyste. Tak, to możliwe! Do tego dochodzi również miejsce garażowe, a raczej jego odległość od windy, którą podróżujesz do swojego królestwa i analogiczna odległość od piwnicy nie mówiąc o tym czy ona w ogóle istnieje. Warto ją mieć dla potencjalnie łatwiejszej sprzedaży. Są to klasyki, które należy wylistować przed decyzją o zakupie, aby zabezpieczyć ryzyko trudnej sprzedaży jeśli będziesz chciał sprzedać lub co gorsza będziesz musiał – życie płata różne figle.

Koszty – ożesz ty!
Przy wyborze mieszkania dla siebie bardzo istotne są koszty, które powinieneś podsumować i z pełną ich świadomością podejmować decyzję o zakupie. Są to już wspomniane wysokość czynszu i opłat pozaczynszowych tj. podatek od nieruchomości czy użytkowanie wieczyste. Warto też zapytać obecnych mieszkańców jak dużo dopłacają do ogrzewania ponad zaliczki miesięczne. Czasem okazuje się, że budynek jest nieszczególnie ocieplony i miesiące zimowe okazują się być całkiem ciężkim odważnikiem w portfelu. Analogicznie jest w sytuacji gdy decydujesz się na mieszkanie pełne światła z imponująco przeszkloną ścianą od podłogi po sam sufit. Cudownie! Jakże modnie! Miej jednak świadomość, że taka oryginalna ściana to bardzo duży ubytek ciepła. Identycznie jest ze starymi, źle uszczelnionymi oknami w kamienicy z historią. To wszystko wygeneruje Ci niespodziewane koszty, których warto uniknąć lub przynajmniej świadomie się ich spodziewać.

Wszystkie te negatywy jak je podsumować, dadzą Ci obraz Twojej inwestycji w swój kąt i “spokojne” życie. Warto więc zrobić tę kalkulację wyjątkowo dokładnie, bo to jest jedna z ważniejszych jak nie najważniejsza inwestycja w komfort Twój i Twojej rodziny.

Unieruchamiająca inwestycja
Przejdźmy poziom wyżej. Myślisz o lokalu mieszkalnym lub użytkowym w charakterze inwestycji? Zastanów się dwa, trzy, cztery razy. Inwestycje w nieruchomości to bardzo dobry pomysł, jednak dla kogoś kto się w tym specjalizuje. W Polsce inwestycje w nieruchomości są dosyć popularną metodą lokowania ciężko zarobionego i zaoszczędzonego kapitału. Dowcip w tym, że kapitał ten ani specjalnie nie będzie pracował, ani nie będzie płynny. Co gorsza, w wielu przypadkach ludzie lokują większą część oszczędności w takie inwestycje. Pamiętaj, istotne dla inwestowania są dwie zasady: 1. stosunek zysku do ryzyka nie może być zbyt niski oraz 2. należy dbać o dywersyfikację i płynność. Co to oznacza? Oznacza to tyle, że podejmując decyzję o zakupie mieszkania pod wynajem powinieneś już na wstępie rozważyć potencjał jego sprzedaży, o czym pisałam na początku artykułu. Oznacza to również, że nie możesz wpuszczać większości swoich środków w taką inwestycję, ponieważ skutecznie tracisz płynność. Ostatnie, ale nie mniej ważne – musisz się liczyć z ryzykami, które przyniesie Ci wynajmowanie mieszkania.

Lokator płacący, lokator płaczący
Kupno mieszkania to zaledwie początek. Musisz znaleźć lokatora. Dlatego warto, aby lokal był atrakcyjny dla statystycznego klienta. O tym pisałam na początku. Czasem lokatora znaleźć nie jest łatwo. Może to potrwać kilka miesięcy, a koszty stałe płyną. Musisz mieć tego świadomość.

Znalazłeś lokatora. Radość! Zaczynasz mieć przychód. Lokator płaci. Oby płacił regularnie. Oby dbał o Twój lokal. Oby nie wymagał zbyt wiele. Pamiętaj, że czasem lokatorzy mają tak dziwaczne oczekiwania, że włosy stają dęba na głowie. Znam przypadki, kiedy zamieszkujący oczekiwał wymiany żarówki halogenowej lub odmalowania ściany, którą sam ubrudził. Teraz Tobie włos się jeży. Powiesz – powinno być to jasno napisane w umowie. Powinno. Nawet jednak gdy jest, nigdy nie wiesz na jakiego furiata trafisz i jakie dyskusje przyjdzie Ci toczyć.

Zbliżyliśmy się do ważnej części tej historii. Umowa. W umowie możesz zapisać wszystko, ale pamiętaj że to nie jest gwarancja dobrych układów z drugą stroną. W skrajnych przypadkach przyjdzie Ci się otrzeć o sąd, co jest czaso- i kapitałochłonne.

Pamiętaj również, że lokal pod wynajem wymaga remontów czy mniejszych prac od czasu do czasu. To też koszty, zależne od tego na jakiego lokatora trafisz. Czasem w remont trzeba wsadzić drugie tyle co się zarobiło.

Pamiętaj też, że istnieje coś takiego jak Ustawa o ochronie praw lokatorów. Masz lokatora, który nie płaci lub dewastuje Twoją własność? Niestety nie tak łatwo go wykurzyć. Czasem trwa to lata. Tu stosunek zysku do ryzyka przybiera zupełnie inne barwy.

Jaki finał?!
Czy inwestycja w nieruchomości pod wynajem to gra warta świeczki? Czasem ma przyzwoitą lub nawet nieprzyzwoicie wysoką stopę zwrotu. Często jednak okazuje się rozczarowaniem trudnym do odkręcenia. Pamiętaj też, że to inwestycja która wbrew pozorom może wymagać dosyć dużego zaangażowania czasowego. Nie mówię tu nawet o lokatorze, który uparcie będzie Ci kręcił dziurę w brzuchu, że halogen mu się przepalił. Mam tu na myśli chociażby sytuację, w której szukasz lokatora, pokazujesz mieszkanie po raz n-ty, trwa to kolejny miesiąc z rzędu, a Ty zamiast iść po pracy zrobić coś co lubisz, drałujesz na drugi koniec miasta spotkać kolejnego potencjalnego klienta.

Inwestycja w mieszkanie pod wynajem to ciężka inwestycja. Niby nie wymaga specjalnie zaawansowanej wiedzy co jest jakąś zaletą, ale niesie ze sobą tak wiele ryzyk, że może okazać się nietrafioną decyzją. Warto więc, żebyś był świadomy wszystkich za i przeciw, które bierzesz na siebie hibernując lwią część swojego majątku. Pamiętaj – każda efektywna inwestycja, to decyzja świadomie podjęta na skutek analizy wszystkich możliwych do przewidzenia za i przeciw. Powodzenia!

Podobała Ci się lektura? Poleć znajomym! Niech skorzystają!
Zapraszam też do czytania innych wpisów M&L, komentowania i udostępniania 🙂

grafika: pl.freeimages.com/photographer/svilen001-32617